Las instalaciones son el conjunto de redes y equipos que permiten el suministro y gestión de los servicios básicos de una edificación. Las instalaciones distribuyen la entrada de suministros (Agua y electricidad) o la salida de aguas residuales a través de las redes de saneamiento. También aportan seguridad del edificio, confort y accesibilidad (Contraincendios, calefacción, ascensores, ...).
Es cierto que el mantenimiento de las instalaciones genera un gasto, pero podemos pensar que en realidad estamos haciendo una inversión para evitar otros gastos mucho mayores. El mantenimiento de las instalaciones en un edificio es necesario por las siguientes razones:
Para conservar el propio patrimonio que tanto nos ha costado crear.
Para evitar las molestias que genera la reparación de averías en las instalaciones.
Por seguridad ... un accidente en el ascensor, una explosión de la instalación de gas….
Por higiene y salud ... atascos en desagües, hongos por humedades, ...
Por confort ... averías en calefacción, agua caliente, ...
Por economía: Una instalación mal conservada produce mayores consumos, un edificio mal conservado rebaja su precio de mercado.
Las instalaciones hidráulicas pueden deteriorarse por múltiples causas:
Sobrepresiones interiores debidas a un cambio brusco en las direcciones del movimiento del fluido, tracciones y compresiones, corrosión e incrustación, estrangulamiento de la sección debido a la precipitación de sales, e incluso errores de cálculo en espesores, secciones y esfuerzos. También por el envejecimiento de las juntas y pérdida de estanqueidad, formación de depósitos y erosiones en válvulas y grifos, rotura de arquetas y redes de desagüe por movimientos del terreno, obstrucciones por acumulación de vertidos, etc.
FONTANERÍA
1 Erosión de las tuberías.
El proceso de erosión aparece junto a los procesos de corrosión. Estas erosiones son debidas a los arrastres de material y las altas velocidades y turbulencias del líquido en el interior de las tuberías. Las lesiones se manifiestan después de la curvatura y estrechamiento o ensanchamiento de los tubos. En estas superficies de choque, la capa de protección es arrastrada dejando al descubierto el material primitivo, que se somete a la oxidación. De esta manera se produce el adelgazamiento progresivo de las paredes del tubo ocasionándose roturas.
2 Roturas.
Desprendimientos. Se producen en las tuberías exteriores al fallar la sujeción, normalmente por corrosión de los anclajes, lo que puede ocurrir por oxidación previa o por par galvánico con el metal de la tubería. También puede fallar la unión del anclaje con la pared.
Grietas por tensión excesiva. Estas lesiones pueden estar provocadas por:
Tracción, cuando los movimientos de dilatación y contracción de los tubos se ven impedidos por sujeciones excesivamente rígidas.
Esfuerzo cortante, cuando existen derivaciones perpendiculares a un ramal principal que dilata o contrae mientras aquella está rígidamente sujeta.
Punzonamiento, cuando los tubos pueden sufrir acciones mecánicas directas al estar bajo pavimentos sin protección suficiente.
Fisuras por fatiga en tubos de cobre y en sus accesorios. En los tubos de las instalaciones, aparecen a veces junto con los fenómenos de corrosión y erosiones. Es el caso de la formación de grietas por fatiga del material, debido al constante movimiento del tubo.
3 Corrosión.
En acometidas de agua con líquido a presión se produce la corrosión de tuberías metálicas a causa del agua. Se distinguen varios procesos:
Por inmersión, debido al contacto continuo de la tubería con el agua potable que por su alto contenido en oxígeno, facilita la aparición de corrosión al disolver los depósitos de carbonato cálcico que aparecen en las paredes interiores de las tuberías. La lesión es continua y uniforme a lo largo de la tubería.
Por aireación diferencial, cuando algunos puntos del conducto tienen defectos de montaje (manguitos, bridas…) lo que facilita una mayor acumulación de oxígeno en ellas.
Debido a par galvánico, cuando existe contacto entre dos metales distintos. Suele ocurrir en uniones de tubos de hierro, o de acero galvanizado, con tubos de cobre, incluso aunque se introduzcan manguitos aislantes de plástico.
Debido a la presencia de algas y lodos orgánicos en el agua.
4 Depósito interno de materias.
El depósito de distintos materiales sobre las paredes interiores de las tuberías va reduciendo la sección de las mismas hasta agotarla. El depósito puede ser:
Depósito de carbonato cálcico procedente de “agua dura”.
Depósito de incrustaciones de óxidos metálicos de las propias tuberías (de hierro, de plomo o de cobre) producidas por la acción corrosiva del agua. En ocasiones el carbonato cálcico se mezcla con óxido de hierro dándole un color característico que acaba apareciendo en lo grifos y que manchan bañeras y lavabos.
5 Humedades accidentales.
Las humedades accidentales o transitorias pueden causar las siguientes lesiones:
Manchas de humedad en paredes y techos: destrucción de enlucidos, revocos y enfoscados.
Desprendimientos de partes dañadas por falta de adherencia: paramentos y cielos rasos con humedades.
Síntomas de disgregación superficial en morteros.
Saturación de la fábrica de ladrillo.
Aparición de eflorescencias por el transporte de sales desde el interior de los elementos lesionados a la superficie.
Putrefacción de la carpintería de madera.
SANEAMIENTO
1 Erosión de las tuberías de PVC.
Al igual que las tuberías metálicas, las tuberías de PVC sufren erosiones debidas a los arrastres de material. Las lesiones suelen manifestarse después de la curvatura, en los estrechamientos y ensanchamientos de los tubos en los que el agua circula al altas velocidades y con turbulencias. En estas condiciones se produce un desgaste de los materiales que ocasiona rotura.
2 Roturas.
Desprendimientos. Se producen en las tuberías exteriores al fallar la sujeción, normalmente por corrosión de los anclajes. También puede fallar la unión del anclaje con la pared.
Grietas por tensión excesiva. Estas lesiones pueden estar provocadas por:
Tracción, cuando los movimientos de dilatación y contracción de los tubos se ven impedidos por sujeciones excesivamente rígidas. A tener en cuenta el elevado coeficiente de dilatación lineal que tienen las tuberías de PVC.
Esfuerzo cortante, cuando existen derivaciones perpendiculares a un ramal principal que dilata o contrae mientras aquella está rígidamente sujeta.
Punzonamiento, cuando los tubos pueden sufrir acciones mecánicas directas al estar bajo pavimentos sin protección suficiente.
4 Depósito interno de materias extrañas.
El depósito de distintos materiales sobre las paredes interiores de las tuberías va reduciendo la sección de las mismas hasta agotarla. El depósito puede ser:
Depósito de carbonato cálcico procedente de “agua dura”. Se acumula sobre las paredes del conducto hasta su obstrucción.
Depósito de incrustaciones y acumulación de otros cuerpos extraños y desechos.
4 Arquetas y pozos.
Se pueden dar las siguientes lesiones:
Desgaste: Con el paso del tiempo, las paredes de arquetas y pozos pierden estanqueidad y permiten el paso de las aguas sucias.
Rotura: Suele producirse por desprendimientos o movimientos en las cimentaciones o techos de sótanos que las alojan.
Obstrucción: Por acumulación de material de desecho y en ocasiones inadecuado en el interior de pozos y arquetas.
Los movimientos del terreno por asientos de la cimentación pueden romper la instalación. Un punto crítico por su fragilidad es la unión de la fábrica de ladrillo de la arqueta con los tubos de conducción de aguas. También el desprendimiento del enfoscado interior de las paredes de la arqueta puede provocar filtraciones. En otros casos los problemas pueden ser causados por un mal cálculo o ejecución en pendientes y sifones.
La vida media de estas instalaciones suele ser de 15 a 20 años. Además del deterioro de los materiales puede cambiar también la normativa. Será fundamental para el buen estado de la instalación la realización de revisiones y mantenimientos periódicos. No olvidemos que se trata de una instalación cuyo deterioro puede poner en peligro la seguridad de los que habitan el edificio o vivienda.
Los problemas en estas instalaciones suelen ser debidos a:
Sobrecargas en la instalación por incremento de la demanda de energía.
Insuficiencia de las protecciones.
Puestas de tierra inadecuadas o defectuosas.
Ausencia o deterioro de las canalizaciones.
Envejecimiento de los materiales.
Las deficientes condiciones de la instalación puede provocar la destrucción de algunos componentes como condensadores y motores. Además del degradado y pérdida de sección del cableado, lo cual llega a ser peligroso.
Técnicos cualificados deberán medir:
La resistencia de las tomas de tierra y aislamientos.
Comprobación de las protecciones.
Continuidad de los conductos.
Funcionamiento de los diferenciales.
Los edificios deben disponer de equipos e instalaciones de protección contra incendios y adecuarse a lo establecido en el Reglamento de Instalaciones y Protección Contraincendios.
Estas normas se refieren tanto a los equipos e instalaciones como a los accesos disponibles para facilitar la labor de los equipos de extinción. Se trata de impedir cualquier inicio de incendio y en su caso, detectarlo rápidamente así como limitar e impedir su propagación.
Elementos de las instalaciones:
EXTINTORES: Concebidos para ser transportados y usados a mano, tienen una masa inferior o igual a 20 Kg. Es el primer elemento al que se recurre al comenzar un incendio, por lo que de su elección y correcto uso depende en buena parte la propagación del incendio. Habrá que elegir adecuadamente qué agente extintor es el mejor para cada situación. Básicamente se presentan en tres modalidades:
Extintores cuyo agente extintor es a su vez agente impulsor (anhídrido carbónico).
Extintores en los que el agente extintor está en estado líquido o gaseoso (hidrocarburo halogenado). Se consigue la impulsión mediante otro gas propelente inerte (hidrógeno).
Extintores cuyo agente extintor es sólido o pulverulento. Consigue la impulsión mediante otro gas propelente inerte (nitrógeno o anhídrido carbónico)
COLUMNA SECA: Sistema de extinción para uso exclusivo de los bomberos. Está formado por una canalización de acero y tiene una toma de alimentación en fachada. Se distribuye a lo largo del edificio con bocas de conexión para el acople del tanque de agua de los bomberos.
BOCAS DE INCENDIO: Conectadas a la red de aguas y para uso exclusivo de los bomberos.
EQUIPOS DE MANGUERA: Formado por una conducción de agua independiente siempre en carga. Contiene una manguera que puede ser usada por cualquier persona. Incluye además una toma de alimentación en fachada para conectar el tanque de los bomberos en el caso de corte del suministro.
ROCIADORES DE AGUA: Dispositivos automáticos e individuales de disparo de agua. Se activan por temperatura. Están conectados a una red de agua independiente y tienen una toma de agua en fachada para conectar el tanque de los bomberos en caso de corte del suministro.
DETECTORES: Constituyen una red de detección automática conectada a una red eléctrica independiente de la red del edificio.
MANTENIMIENTO:
Un ascensor requiere revisiones y mantenimiento realizados por empresas especialistas. No obstante los usuarios deben revisar el correcto funcionamiento de las puertas, la nivelación adecuada de la cabina al detenerse en plantas, así como la ausencia de ruidos y vibraciones.
El contrato obligatorio de mantenimiento incluirá una revisión anual de los elementos de seguridad y funcionamiento. Aquellos ascensores que den servicio a más de 20 viviendas deberán seguir inspecciones reglamentarias cada 4 y seis años, según la Ley.
PATOLOGIAS DEL FOSO DE ASCENSOR:
Humedad por Capilaridad:
Tienen su origen en un foco húmedo y puede proceder de una filtración anterior. Su extensión y trayectoria dependen de la capilaridad de los materiales, de la cantidad de agua que puede admitir la superficie expuesta y de la posibilidad que tenga de secarse desde el interior. Este tipo de humedad puede manifestarse por la aparición de manchas salinas en la superficie de evaporación o por el desprendimiento de los revestimientos. La presencia de una banda oscurecida en las zonas bajas de la construcción suele ser el primer síntoma que delata la existencia de la humedad por capilaridad.
Humedad por Filtración:
Se produce cuando el agua pasa directamente desde el exterior. Se debe establecer la relación de la humedad con fenómenos naturales (Lluvia, corrientes subterráneas, ... ) o no naturales (Riego, piscinas, aljibes, ...). En ocasiones puede ser necesaria una pequeña “cala” para observar el recorrido. Se realizarán reparaciones puntuales en aquellos puntos conflictivos donde encontremos grietas o fisuras.
Grietas, fisuras y desprendimientos:
Si las cargas soportadas por la cimentación son demasiado intensas se producirán deformaciones que a su vez generen grietas y fisuras. Por otro lado, el principal agente agresivo del hormigón es el agua, bien directamente o como vehículo de transporte de los agentes agresivos: Podrá producirse desagregación o descomposición del hormigón, manifestando cambios de coloración y aspecto, manchas, eflorescencias salinas, oxidaciones, corrosiones e incluso erosiones o pérdidas de material.
INSTALACIÓN NUEVA O SUSTITUCION
Pudiera darse el caso de que el edificio no cuente con la instalación de ascensor o fuese precisa su sustitución. En estos casos aplicamos soluciones basadas en estructuras autoportantes que se fijan al hueco de escalera o al forjado exterior del edificio, en patios o fachadas reduciéndose notablemente los tiempos y costes de obra.
